부동산담보대출 이자 연말정산 받을 때 주의해야할 점

근로소득자들은 11월 즈음부터 13월의 월급이라는 연말정산에 신경을 많이 씁니다. 그 중에서 공제가 많이된다고 알려져 있는 것은 부동산대출이자에 대한 소득공제 부분입니다. 하지만 부동산대출을 받았다고해서 무조건 소득공제를 받을 수 있는 것은 아니므로 소득공제를 받기 전 요건을 알아보겠습니다.

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 요건

(1) 개요

부동산담보대출 이자 공제의 공식명칭은 장기주택저당차입급 이자 상환액이라고 합니다. 소득세법상 특별소득공제를 적용받으며 요건은 다음과 같습니다.

소득세법[2021.11.23]타법개정 제52조 【특별소득공제】
⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "공제한도"라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. <개정 2012.1.1, 2013.8.13, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.1.6, 2016.1.19, 2018.12.31, 2020.12.29>

(2) 저당권 설정 시기

취득 당시에 저당권을 설정하고 이자를 상환한 경우에는 근로소득금액에서 공제해준다고 나와있습니다. 여기서 많이 물어보시는 것은 차입을 먼저하고 소유권등기를 후에 한 경우 공제 요건에 맞지 않아 받으실 수 없습니다. 다만 신규주택일 경우 4호의 단서 규정이 적용되면 공제를 받을 수 있습니다.

1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.
2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용하지 아니한다.
3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.
4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 5억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.
5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

(2) 공제대상 금액

공제대상이 되는 경우 공제되는 금액은 300만원부터 1,500만원까지 다양합니다. 요즘은 당연히 DSR(총부채원리금상환비율 : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것)때문에 10년 이상 대출을 받는 조건으로 대출을 내셨을 거라 생각합니다. 

⑥ 제5항 단서에도 불구하고 장기주택저당차입금이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 연 500만원 대신 그 해당 각 호의 금액을 공제한도로 하여 제5항 본문을 적용한다. <신설 2014.12.23>
1. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 대통령령으로 정하는 고정금리 방식(이하 이 항에서 "고정금리"라 한다)으로 지급하고, 그 차입금을 대통령령으로 정하는 비거치식 분할상환 방식(이하 이 항에서 "비거치식 분할상환"이라 한다)으로 상환하는 경우: 1천800만원
2. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 1천500만원
3. 차입금의 상환기간이 10년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 300만원

(3) 유의할 점

2021년 기준 취득당시 기준시가가 5억 이하여야 합니다. 취득 당시에만 충족하면 되므로 취득 후 기준시가가 올라가도 소득공제를 받으실 수 있습니다. 저는 취득 당시에 기준시가가 5억이 넘어갈 상황이므로 아쉽지만 소득공제를 받지 못할 것 같습니다. 신축주택의 경우 최초로 공시되는 공시지가를 대출 실행일 현재의 공시지가로 하고 있습니다.

[ 제 목 ]장기주택저당차입금이자상환액공제시 기준시가가 고시되지 아니한 경우 지방자치단체에서 재산세 부과를 목적으로 산정한 ‘미공시가격’의 적용 여부(소득, 원천세과-130 , 2010.02.08)
[ 요 지 ]장기주택저당차입금이자상환액 공제시 공동주택가격이 최초로 공시되기 전에 공동주택을 취득한 경우 소득세법 제52조 제5항 제5호에 의하여 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보는 것임
[ 회 신 ]귀 질의와 관련하여, 장기주택저당차입금이자상환액 공제 대상이 되는 기준시가 3억원 이하 여부를 판단함에 있어서 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공동주택가격이 최초로 공시되기 전에 공동주택을 취득한 경우 소득세법 제52조 제5항 제5호에 의하여 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보는 것입니다.

2021.12.17 - [4.재테크 관련 이야기/4-1. 부동산 관련 정보 저장소] - 부동산 공시지가가 높아지면서 불편해진 것들

부동산 공시지가가 높아지면서 불편해진 것들

또한 부부공동명의일 경우 소유자별 기준시가 2.5억씩인 것은 아니며 주택의 공시가격이 5억 이하여야 합니다. 

[ 제 목 ]장기주택저당차입금 이자상환액 공제와 관련한 주택가격 적용기준(법인, 서면인터넷방문상담1팀-778 , 2006.06.13)
[ 요 지 ]근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 세대주가 본인과 배우자 공동명의의 주택취득 시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 ‘3억원 이하’ 적용 여부를 판단하는 것임
[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 세대주가 본인과 배우자 공동명의의 주택취득 시「소득세법」제52조 제3항의 규정에 의한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 같은법 제99조 제1항의 규정에 따른 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 ‘3억원 이하‘ 적용여부를 판단하는 것입니다.