LTV 90%가 된다면 바라볼 수 있는 20,30대의 부동산 매수 찬스

최근 여당인 민주당 당대표가 실수요자에게 90%까지 LTV를 완화하는 걸 추진하겠다고 주기적으로 언급하고 있습니다.

이 공약이 실현된다면 20대 또는 30대는 어떤 전략을 구사할 수 있을까요?

49제곱 이하의 서울 주요 지역 소형평수 청약 또는 매수

LTV 90%가 된다면 바라볼 수 있는 부동산 매수 찬스

지난 포스팅에서 말씀을 드렸듯 2021년에는 40년 만기 대출을 출시할 예정이라고 금융위원회 업무계획 등에서 지속적으로 언급한 바 있습니다. 2021.05.01 - [실생활 재테크(또는 절세) 팁] - 예시를 통해 알아보는 차주별 DSR 적용한 연봉별 최대 대출금액과 효과

예시를 통해 알아보는 차주별 DSR 적용한 연봉별 최대 대출금액과 효과

다만 40년 만기 대출은 30년 만기에 비해 소득 대비 상환액(DSR)을 완화시켜주는 역할만 할 뿐 LTV 40~50% 적용도 같이 엮여있는 상황에서는 오히려 실질적인 대출 가능금액이 줄어드는 효과가 발생합니다.

이때 LTV를 90%까지 또는 일전에 경기를 부양하기 위해 적용하였던 70~80%까지 풀어준다면 실질적으로 대출 가능금액이 늘어나고 아파트 매수시점으로 노려볼 수 있습니다.

현재 서울 시내 구축 아파트 평당 단가가 3,000~4,000만원이고, 새로 청약하는 강남권 단지들이 4,000만 원인걸 고려할 때 LTV 90% 및 신용대출 등의 콤보로 대출을 일으켜 49제곱(23평형) 정도의 아파트를 매수하겠다는 전략을 세운다면 1 주택자의 세계로 들어갈 일말의 가능성이 생깁니다.

23평형 이하 아파트 매수 시 ▶ 평당 4,000만원 * 23평 * (1-90%) = 초기 자금 9,200만 원 필요
 → 초기자금은 신용대출 및 종잣돈으로 납입하여 매수 

과도한 대출에 대한 거부감

그런데 대출을 크게 내는 것에 익숙하지 않은 사회초년생 등은 부담이 될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 LTV 확대 기회가 된다면 계약금을 내고 나머지는 LTV 등을 통해 중도금 등을 조달하면 되며 초반에 직접 입주했다가 추후 전세 또는 반전세를 줘서 대출부담을 줄이는 방법을 사용하면 됩니다.

임차인에게 주는 전월세는 아파트 매매값을 지탱하는 역할을 하고 있고, 서울 아파트 전세비율은 대략 50~60%로 생각하면 추후 전월세를 주었을 때 대출부담을 크게 낮출 수 있고 다른 전략을 강구해볼 수 있습니다.

자산의 가격이 급격하게 오르는 이런 상황 속에서는 대출총액이 어느 정도 확정되어야 목표를 가지고 최대한 많이 모을 수 있고, 1 주택자가 되면 자산 가격 변동으로 인한 불안감을 줄일 수 있습니다. 

LTV 확대 시 DSR 제한과 괴리가 생긴다면 자산가격은 추가로 상승할 예정

DSR은 2023년까지 단계적으로 적용하겠다고 정부에서 발표한 바 있습니다. 그런데 LTV확대를 DSR 제한과 별개로 올해 당장 시행한다면 일정 기간 대출에 관한 괴리가 생기고 대출금액이 증가할 겁니다.

대출금액이 증가하면 잠시 수그러졌던 주택 매수세를 지탱해주게 될 것이고 부동산 매수 랠리가 다시 시작되어 부동산 가격이 높아질 가능성이 높습니다.

LTV 90%을 시작한다면 정책의 지속기간

아직까지는 시행 가능성이 높아보이지 않지만 실수요자를 위해 LTV 90%을 시행한다 하더라도 정책을 오래 지속하기는 어려울 것이라 판단됩니다.

다른 계층에 비해 너무 높은 LTV 비율을 적용하는 것은 통상적으로 형평성 문제가 나오기 마련이어서 추후 다른 계층에 맞추어 다시 하락시킬 가능성이 높습니다. 

따라서 LTV 90% 완화가 실제로 시행된다면 바로 서울 주요 지역 부동산 소형평수 매수를 적극 고려하고, 대출도 최대한 일으켜 레버리지 극대화시켜놓을 것을 권합니다. 서울 이외에도 주요 지역이라면 고려해볼 만하다고 생각합니다.