[최신 이슈 해설] 새롭게 추진하겠다 발표한 실수요자용 50년 만기 모기지, 내집마련 국가책임제의 장점과 생각

[최신 이슈 해설] 새롭게 추진하겠다 발표한 실수요자용 50년 만기 모기지, 내집마련 국가책임제의 장점과 생각

안녕하세요? 제가 관심있는 정보를 찾아서 여러분들에게 공유해드리는 프로개꿀러입니다. 이낙연 더불어민주당 상임선대위원장이 50년 만기 모기지 상품을 추진하겠다고 어제인 3.31. 발표하였습니다.

(참조 기사) 선거 급한 민주당, 돌고 돌아 "청년⋅신혼 50년까지 국가 대출 보장" - Chosunbiz > 시사 > 정치   
모기지(Mortgage)라는 말은 영어로 이에 맞는 적당한 한국어는 '주택담보대출'입니다. 모기지 용어는 2008년 미국에서 발생한 서브프라임 모기지(subprime mortgage loan) 사태 때문에 주택담보대출(이하 주담대)보다 널리 쓰이고 있습니다. 본문으로 돌아와 모기지가 50년까지 확대되면 대출상환하는 기간이 증가해서 불리하지 않냐고 말씀하실 수 있지만 매월 가용자금이 늘어난다는 측면에서 오히려 낫습니다. 

선거 급한 민주당, 돌고 돌아 "청년⋅신혼 50년까지 국가 대출 보장"

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ㅁ 50년 모기지(주택담보대출)의 장점 : 가계의 월 가용자금이 늘어나 살림살이가 나아진다. 

2021. 3월 현재 투기과열지구 기준 LTV(주택담보가치 기준 대출 한도) 40%, DTI(총소득 대비 대출 한도) 40%입니다. 물론 무주택 실수요자이라면 10%P 더 많이 받을 수 있는데 실제 대출을 받아보시면 이 차이는 엄청나게 크게 느껴집니다. 대출금액은 억단위이므로 10%에 따라 몇천만원의 차이가 나기 때문입니다. 월 가용자금이 늘어날 수 있다는 이야기는 예시를 통해 설명드리겠습니다. 
예를 들어 9억원짜리 집을 분양받거나 산다고 했을 때 실수요자라면 4.5억까지 대출받을 수 있습니다. 4.5억을 대출받을 때 3%의 이자율로 30년 간 원리금 균등상환한다고 하면 매월 180만원을 상환액에 사용하여야 합니다. 하지만 50년 간 원리금 균등상환하게 된다면 매월 140만원 수준을 납부하시면 됩니다.

<참고1 : 30년 만기 원리금 균등상환 계산>

<참고2 : 50년 만기 원리금 균등상환 계산>  

총 상환금액이 50년 만기가 되었을 때 많아지지만 보이는 게 다가 아닙니다. 현재 내 월급이 300~350만원 수준이라고 한다면 상환하고 남는 자금이 210만원에서 250만원 수준으로 변경되므로 고정된 월급으로 살아가는 직장인 입장에서는 삶의 질이 달라지기 때문입니다. 또한 현재 원리금 균등상환하고 있더라도 중간에 집을 판다거나 목돈이 생겨 중도상환(중도상환 시 상환 수수료 여부는 각 은행에서 확인)하면되니 리스크 관리도 용이 합니다.

ㅁ 50년 주택담보대출 추진 계획에 관한 생각

LH사태로 인해 비아파트에 대한 규제(토지, 아파텔 등 포함)도 강화하는 쪽으로 결론을 내린 듯 보입니다. 다만 채찍이 있으면 당근을 줘야하듯 무주택 실수요자에 대한 금융규제가 너무 심하니 일부 풀어주겠다는 계획을 발표한 것으로 보아 50년 금융위원회에서는 담보대출이 아니더라도 여러가지 안을 내놓을 것이라는 생각입니다. 현재 실수요자에게 50%로 제한된 LTV 등을 60% 이상으로 올려준다던지, 50년 주택담보대출을 정말 실행한다던지요. 대출계약과 관련된 것이므로 모두 법령 개정이 필요한 사항이 아니니 정부에서 의지만 있다면 바로 실행가능한 부분입니다. 명칭을 국가책임제라고 한 이유는 대출기간이 길어질수록 은행의 대출부실위험이 높아지는게 당연하므로 국가에서는 계약의 당사자는 아니지만 보증을 해주면서 실행하겠다는 의도로 보입니다. 곧 금융위원회에서 가계부채 관련 대책을 발표한다 하니 추진상황을 지켜보시기 바랍니다.

ㅁ (참고) 2021년 금융위원회 업무계획에서 발표한 대출 개선 관련 내용  

2021년 금융위원회 업무계획 일부 발췌

오해하실까봐 2021년도 금융위원회 업무계획을 가져왔습니다. 코로나로 인해 확대된 부채를 관리하겠다고 말하는 반면 장기모기지는 얼마로 할지 정하지 않은 것이지 곧 발표할 예정에 있습니다. 금융위원회가 여당에서 말한다고 하여 안하려던 것을 갑자기 하겠다는 것은 아닙니다.