공공지원민간임대주택 세입자에게 분양전환의 기회가 올지 모릅니다

2021년 3월 김두관 의원님 대표발의로 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정안이 올라왔습니다. 개정안의 주된 내용은 공공지원 민간임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양 전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자 등 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양 전환할 수 있도록 한다는 내용입니다. 

 

 

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공공지원 민간임대주택의 정의

공공지원민간임대주택 세입자에게 분양전환 추진하는 개정안 발의

그런데 공공지원 민간임대주택에 대해 아는 사람이 많지 않으실 겁니다. 공공지원 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에서 아래와 같이 정의를 내리고 있습니다. 

제2조(정의)  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시 기금(이하 “주택도시 기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화받아 건설하는 민간임대주택
라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

가목에서 마목까지 여러 유형이 있지만 결국 토지 낙찰이던 금융이던 공공의 지원금을 받으므로 이 법에 맞추어 임차인을 구하라는 민간주택의 한 종류입니다.

 

 

공공지원 민간임대주택에 대한 개정안이 나오게 된 배경

김두관 의원님께서 발의한 법안의 제안이유 등에 따르면 현행법은 공공지원민간임대주택의 우선 분양전환에 관한 규정을 두지 않고 있는데, 임대기간 경과 후 기존 임차인에게 분양을 받을 수 있도록 우선권을 줌으로써 임차인의 주거 불안정을 해소하고 내 집 마련의 기회를 주는 것이 필요하다는 의견이 있어 개정안을 내었다고 하였습니다.

이때 민간임대주택에 관한 특별법은 공공주택 특별법이랑 비교되는데 공공주택 특별법에는 공공주택의 경우 분양전환에 관한 내용들이 일부 있기 때문입니다. 

공공주택 특별법 제50조의 2(공공임대주택의 매각제한) ① 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.
2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양 전환하는 경우

공공주택 특별법 제50조의 3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양 전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2020. 12. 22.>
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 입주한 후부터 분양 전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우

나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우

다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양 전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우

라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양 전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유 기준을 충족하고 있는 경우

마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우

2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인

② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.  <신설 2020. 12. 22.>

③ 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다.  <신설 2020. 12. 22.>

④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제삼자에게 매각할 수 있다.  <개정 2020. 12. 22.>

1. 제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우

2. 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우

⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인 대표회의가 구성된 경우 임차인 대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.  <개정 2020. 12. 22.>

⑥ 공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제삼자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각 가격을 재산정할 수 있다.  <신설 2020. 12. 22.>

[본조 신설 2015. 8. 28.]

[제목 개정 2020. 12. 22.]

[종전 제50조의 3은 제49조의 6으로 이동  <2015. 8. 28.>]

공공주택 역시 정부의 지원으로 운영하는 임대주택인 만큼 분양전환의 내용이 있는데, 민간주택은 분양전환에 대한 언급이 없으니 비슷하게 맞추어 운영하려는 의도가 보입니다.

 

 

공공지원 민간임대주택에 대한 개정안 내용

이에 임대사업자는 공공지원 민간임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양 전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자 등 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양 전환할 수 있도록 하고, 그 분양전환의 구체적인 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함으로써 무주택 서민의 주거안정에 기여하려는 것임(안 제43조의 2 신설).

민간임대주택에 관한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제43조의 2를 다음과 같이 신설한다.
제43조의 2(공공지원 민간임대주택 우선 분양전환) ① 임대사업자는 공공지원 민간임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양 전환하려는 경우 분양전환 당시까지 거주한 무주택자 등 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양 전환하여야 한다.
② 임대사업자는 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니하는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 공공지원 민간임대주택을 제삼자에게 매각할 수 있다.
③ 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 임대사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인 대표회의가 구성된 경우 임차인 대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.
④ 그 밖에 우선 분양전환의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(우선 분양전환에 관한 적용례) 제43조의 2의 개정규정은 이 법 시행 이후 공공지원 민간임대주택을 분양 전환하는 경우부터 적용한다.

공공지원 민간임대주택에 대한 개정안 후기

아직 소관위원회에서 검토보고서를 내지 않았기에 어떻게 흘러갈지 예측을 할 수 없습니다. 다만 민간임대주택 특별법이 2010년 대에 뉴 스테이부터 본격적으로 시작하였고 2025년 안에 분양전환 부분에 대한 결론이 나야 하기에 개정안의 현황을 꾸준히 지켜보는 게 중요할 것 같습니다.