예시를 통해 알아보는 차주별 DSR 적용한 연봉별 최대 대출금액과 효과

금융위원회에서 앞으로 DSR를 단계적('21년 7월 1단계 시작, 3단계 '23년 7월 완료)으로 본격 적용하겠다고 발표함에 따라 기존 LTV 기준으로 대출을 계산하던 양상이 확연히 차이 나게 바뀔 예정입니다.

웬만한 직장인 기준으로 DSR 40%가 LTV 40%보다 대출금액이 적게 나오기 때문이며, 차주별 DSR이 높게 나오더라도 LTV 적용도 받으면 받을 수 있는 대출금액은 더 줄어듭니다.

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차주별 DSR 적용한 연봉별 최대 대출금액

금융위원회가 발표한 차주단위 DSR 단계적 확대 도입 모형

구분	현행	1단계('21년 7월)	2단계('22년 7월)	3단계('23년 7월)
주택담보대출	투기과열지구 9억 초과	전규제지역 6억원 초과	총 대출액 2억 초과 추가 (1단계 조건 유지)	총 대출액 1억 초과
신용대출	연소득 8천 & 대출 1억초과	1억 초과

연봉별 DSR 예시

금융위원회에서 제시한 개인별 DSR 적용 시 연소득 규모 및 대출 만기에 따른 주담대 한도는 다음과 같습니다. 참고로 여기에는 원리금 균등분할상환방식, 대출금리 2.5%, DSR 40%를 적용하였습니다.

구분	연소득	만기 20년	만기 30년
소득금액별 DSR 한도	2천만원	1.26억원	1.69억원
	5천만원	3.15억원	4.22억원
	8천만원	5.03억원	6.75억원
	1억원	6.29억원	8.44억원

물론 만기 20년으로 빌리시는 분들은 거의 없으시니 통상적으로 만기 30년 기준으로 보시면 됩니다.

다만 여기서 주의깊게 보셔야 할 부분은 예시로 놓은 대출금리입니다. 2.5%로 예시를 들어놓았는데, 2021년 3월 기준 현재 주택담보대출금리는 2.73% 수준입니다. 3월 주택담보대출금리 2.73%…7개월 연속 증가

3월 주택담보대출금리 2.73%…7개월 연속 증가

금리 0.2% 차이가 중요한거냐고 말씀하시는 분들이 계실 것 같아, 제가 대출금리 0.5%가 높아졌다고 가정하고 3%, 만기 30년을 기준으로 연봉 5천만 원의 최대 대출금액을 다시 계산해보니 3.95억 원으로 27백만 원이 줄어듭니다. 다른 예시들은 네이버 대출 계산기로 최대 금액을 계산해보실 수 있습니다.

지금 DSR 기준으로만 계산한 것이니 LTV가 동시에 적용된다면 3.95억원까지는 받을 수 없는 경우가 대다수 일 것입니다.

마이너스통장 DSR 적용 예시

현재 마이너스통장은 10년 만기로 적용하여 전체 대출금액의 10%를 DSR에 산정하고 있었습니다. 예를 들어 1억 원의 마이너스통장을 가지고 있었다면 1천만 원이 DSR에 잡히는 것이죠. 그런데 이 만기를 순차적으로 7년에서 5년으로 줄여나가겠다고 발표하였습니다. 

예시를 다시 적용한다면 1억 원이 대출금액 1,428만 원으로, 다시 2,000만 원으로 적용돼서 저소득자에게는 매우 불리한 상황이 됩니다. 결국 마이너스통장은 갖고 있기만 해도 저소득자에게는 DSR이 엄청나게 상승해서 앞으로 신용대출을 쓰기가 매우 어려워지는 환경이 되고 금융을 활용한 활동을 하기에 어려워지는 것이죠.

DSR 적용으로 인한 향후 효과

위의 사례들을 보시면 아시겠지만 신용으로 무엇을 해볼 수 있는 시대가 저물어가고 있다고 생각됩니다. 아마 DSR이 본격적으로 적용되기 전에 무리하게 집을 사려는 수요가 더 강해질 것 같고, 공급이 그만큼 뒷받침되지 않는 이상은 부동산 가격의 하락을 막기는 어려울 것 같습니다.

또한 부동산 가격을 지탱해주는 전세자금 대출 등은 DSR 대상에서 뺏기 때문에 한 번 높아진 부동산 가격이 쉽게 잡히기에는 어려워 보입니다.

※ 차주단위 DSR 적용 제외 대상   ① 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 : 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출   ② 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등   ③ 소액대출(300소액대출(300만 원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우