2주택 중 기존주택이 조합원입주권으로 전환되면 1세대 1주택 안돼요

2주택 중 기존주택이 조합원입주권으로 전환되면 1세대 1주택 안돼요

안녕하세요? 프로개꿀러입니다. 오늘은 1세대 1주택 관련한 내용을 가지고 왔습니다. 재건축, 재개발이 많이 발생하는 이 시기에 가장 걱정되는 건 무엇일까요? 바로 세금입니다. 양도소득세는 부과되면 보통 억 단위가 넘어가기 때문에 가슴이 철렁 내려앉으실거에요. 물론 그만큼 분쟁도 많습니다. 그 중 하나의 케이스를 가지고 왔으니 같이 살펴보시죠. 

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○ 부동산거래관리과-157 (2010.02.01)

〔 회 신 〕

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 2년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것이나, 귀 질의와 같이 2주택 중 1주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니합니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-3872 (2006. 11. 24)

〔 회 신 〕

2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의한 ‘조합원입주권’으로 전환되어 당해 ‘조합원입주권’을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-0865(2011.10.12.)

〔 회 신 〕

1. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것입니다.

2. 한편, 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로서 주택에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다(이상 같은 뜻 : 부동산거래관리과-821,2010.06.16.).

○ 서면인터넷방문상담5팀-3311(2007.12.26)

〔 회 신 〕

1. 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것입니다. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것입니다.

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005. 5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발・재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다.

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사례를 먼저 보여드리기 전에 여러 질의회신 요지를 보여드렸는데요. 이 부분을 공부하시고 나서 밑에 사례를 보시면 이해가 쏙쏙 되실 겁니다. 이제 시작해보겠습니다.

□ 처분개요

가. 청구인은 2009.7.2. OOO(이하 “쟁점①주택”이라 한다)를 취득ㆍ보유하다가 2019.12.24. OOO원에 양도한 후,「소득세법 시행령」제156조의2 및 제160조의 1세대 1고가주택 특례규정을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

 

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점①주택 양도일 현재 청구인이 2013.4.5. OOO[이하 “쟁점②주택(재건축)”이라 한다]를 취득․보유하고 있었으므로, 쟁점①주택의 양도를「소득세법」제89조 등에 따라 1세대 1고가주택 특례적용 대상이 아니라고 보아 그 양도차익 등을 산정하여 2020.7.7. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.26. 심판청구를 제기하였다.

 

(해설) 1세대 1주택으로 양도소득세를 신고(고가주택을 처분하였으므로 9억 초과분에 대하여만 신고)하였는데, 과세관청에서 너에게 숨겨둔 주택이 하나 더 있었다고 밝혀주며 기존 신고를 뒤엎은 상황입니다. 허허.. 세금이 정말 많이 부과되었겠군요.

□ 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

 (가) 청구인은 2009.7.2. 쟁점①주택을 취득한 후 2019.12.24. 양도할 때까지 동 주택에 거주하였고, 그 거주기간 중인 2013.4.5. 쟁점②주택(재건축)을 법원 경매(OOO중앙지방법원 2012타경7275)를 통해 취득하여 세율 4.6%의 취득세 등을 납부하였으며, OOO구청장은 쟁점②주택(재건축)에 대하여 취득일부터 심리일 현재까지 토지분 재산세만을 고지하고 있는 것으로 확인된다.

 (나) 쟁점②주택(재건축)의 주택재건축정비사업조합은 2002.11.18. 설립된 후 2006.7.11. 재건축 사업시행인가 및 2006.11.13. 관리처분계획인가를 받았으나, 2011.10.26. 일부 조합원의 소제기에 따라 법원으로부터 조합원 총회에 의결정족수를 충족(조합원 3분의 2 이상 동의)하지 아니한 중대한 하자가 존재한다는 등의 이유로 그 인가가 무효[OOO고등법원 2011.10.26. 선고 2011누9531ㆍ2011누9548(병합) 판결]되었다가, OOO구청장이 2018.1.18. 의결정족수 등을 충족한 것으로 보아 그 인가를 승인(고시 제2017-87호)하였고 심리일 현재 재건축사업이 진행되고 있는 것으로 확인된다.

 (다) 청구인은 2018.1.18. 위 조합으로부터 쟁점②주택(재건축)의 조합원입주권을 취득하였고, 그 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 쟁점①주택을 양도하였으므로「소득세법 시행령」제156조의2 및 제160조에 따라 1세대 1고가주택의 특례적용을 하여 2019년 귀속 양도소득세 13,061,810원을 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 청구인이 2주택[쟁점①주택, 쟁점②주택(재건축)]을 보유하고 있는 상태에서 쟁점②주택(재건축)이 1조합원입주권으로 전환된 것으로「소득세법 시행령」제156조의2에 따른 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례적용에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도차익 등을 산정하여 2020.7.7. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

 

(해설) 2번째 주택을 경매로 취득하였는데 이 주택은 재건축 대상 아파트였나봅니다. 다만 (나)에서 살펴보실 수 있듯 2002년에 시작한 재건축조합이 2018년도에 겨우 조합원입주권으로 바뀌었으니 정말 오래걸렸다고 할 수 있죠. 이 사례하나만 보아도 알 수 있는 것은 재건축이 쉬운게 아닙니다.

 

(2) 청구인은 쟁점②주택(재건축)의 취득과 관련한 취득세 등 납부내역(세율 4.6%) 확인서 7매 및 지방세세목별과세증명서(재산세) 3매 등을, 처분청은 쟁점①주택의 양도일 현재 쟁점②주택(재건축)과 같은 제35동의 주택별 거주자 이력 및 공동주택가격 공시자료(1988.6.25.∼2019.4.30.) 등을 각각 제시하였다.

 

(3) 청구인은 쟁점②주택(재건축)을 취득하기 전인 2007.4.13.부터 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등의 폐쇄조치가 이루어진 상태로 사실상 그 사용가치를 상실하여 주택으로 보기 어렵다는 항변을 하면서 세대원 전원의 퇴거확인증, 이주비지급신청서, 해지ㆍ공가 및 관리비완납확인증, 행정안전부 등의 법령 해석자료를 추가로 제시하였다.

 

(해설) 2007년부터 실질적으로 살 수 없는 아파트였으니 이건 아파트가 아니다라고 주장하시는거에요. 그래야 1세대 1주택 적용받을 수 있으니까요.

 

(4) 국세청장은 이 건의 관련 법령 등에 대하여 다음과 같이 해석하고 있다.

 

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 (가)「소득세법」제89조 제2항은 “1세대가 주택과「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제156조의2 제2항은 “법 제89조 제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 경우란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다”고, 제3항은 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다”고 각각 규정하고 있다.

 (나) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것이다(대법원 2001.3.15. 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조).

 (다) 청구인은 쟁점②주택(재건축)을 공부상의 용도와 달리 나대지 상태로 취득하였으므로 쟁점①주택의 양도는「소득세법」제89조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제156조의2 및 제160조에 따라 1세대 1고가주택의 특례적용 대상이라고 주장하나, 청구인이 쟁점②주택(재건축)을 취득할 당시부터 단전․단수 등의 장기간 공가상태로 있었다 하더라도 그 구조 및 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 언제든지 이용 가능한 상태인 주택으로 복구할 수 있는 점(대법원 2009.11.26. 선고 2008두11310 판결, 같은 뜻임), 쟁점②주택(재건축)과 같은 아파트 제35동의 주택별 거주자 이력, 국토교통부의 공동주택 공시가격자료(1988.6.25.～2019.4.30.) 및 등기사항전부증명서 상의 용도 등을 감안할 때, 쟁점②주택(재건축)을 주택이 아닌 사실상 나대지 상태로 취득하였다는 청구주장을 받아들이기는 어려워 보이는 점, 청구인이 2주택[쟁점①주택과 쟁점②주택(재건축)]을 보유하다가 쟁점②주택(재건축)이 1조합원입주권으로 전환된 것으로,「소득세법 시행령」제156조의2의 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우에 해당되지 아니하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

 

(해설) 사실관계를 보면 단순히 아파트에 누가 안살고 있었다고해서 아파트가 아닌게 아니라고 이야기 하고 있습니다. 언제든 다시 복구할 수 있다는게 주된 이유이네요. 따라서 1세대 1주택이라는 주장은 안됍니다. 그 뒤에는 1세대 1주택 + 조합원입주권 이니 1주택이라는 논리를 주장합니다. 그런데 중간에 주택이 조합원입주권으로 전환이 된 것은 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다는 회신문을 위에서 여러개 보셨을 거에요. 따라서 그 부분을 주장할 수도 없습니다. 결국 양도소득세를 내야한다는 안타까운 이야기이죠.

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□ 총 평

참 양도소득세 1세대 1주택 적용받는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 추후 이렇게 복잡한 양도소득세 계산을 할 때에는 혼자하면 큰일날 수 있습니다. 신고만 잘못했다고 끝이 아니라 가산세도 많이 부과되기 때문이죠. 전체 사례는 조세심판원 홈페이지에서 찾아보실 수 있습니다. 그럼 오늘 포스팅도 이만 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!

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