임대사업자등록을 안했더니 벌어진 끔찍한 일(1세대 1주택 비과세 배제)

임대사업자등록을 안했더니 벌어진 끔찍한 일(1세대 1주택 비과세 배제)

부제 : 쟁점임대주택에 대하여 「소득세법」에 따른 사업자등록을 하지 아니하고 종전주택을 양도한 경우, 1세대 1주택 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부(조심 2020서2330, 2021. 2. 22.)

안녕하세요? 프로개꿀러입니다. 요즘은 부동산 관련한 관심이 많으니 부동산 관련 최신 사례를 하나 더 가져와봤습니다. 당연히 1세대 1주택이라고 생각하고 비과세 감면 적용하여 신고하였는데, 임대사업자 등록이 안되었다하여 비과세 적용을 받지 못한 사례입니다. 오늘도 저의 해설과 함께 사례를 살펴보시죠.

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□ 처분 개요

가. 청구인은 2018.12.20. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 최○구에게 OOO에 양도한 후 종전주택의 양도소득에 대하여 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여 양도가액 중 OOO을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.

 

(해설) 1세대 1주택이라도 고가주택(9억 초과분)은 안분계산하여 양도소득세를 내야합니다.

 

나. 처분청은 2019.10.10.부터 2019.10.25. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인의 배우자OOO가 보유하고 있는 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 임대하면서 「소득세법」에 따른 사업자등록을 하지 않았으므로 관련 법령에 따라 쟁점임대주택이 청구인을 포함한 1세대의 보유주택 수에서 제외되지 아니하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없다고 보아 2019.12.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

 

(해설) 비극의 시작입니다. 청구인(실거주) - 배우자(임대) 테크를 타고 있었는데, 배우자께서 임대사업자등록을 하지 않았다고 하여 1세대 1주택이 아닌 1세대 2주택으로 판단하여 면제분만큼 바로 과세(비과세 적용분 + 가산세)해버렸습니다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.2.21. 이의신청을 거쳐 2020.6.19. 심판청구를 제기하였다.

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□ 사실관계 및 판단

(1) 청구인을 포함한 1세대의 종전주택 및 쟁점임대주택에 대한 양수도 및 임대사업자 등록 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 청구인의 배우자는 쟁점임대주택과 관련하여 2013.8.22. 서울특별시 송파구청장에게 임대사업자등록을 하였으나, 관할 세무서장에게 사업자등록을 한 사실은 없는 것으로 확인된다.

＜표1＞ 종전주택 및 쟁점임대주택 양수도 내역 등

 

(해설) 임대사업자등록을 일부러 안하셨다기보다는 지자체에 미리 신청해두었으니 당연히 적용받는 줄 알고 계셨을 수도 있겠네요. 당연히 국세청에서는 사업자등록하라는 안내문을 보냈겠지만요.

 

(2) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에서 확인되는 쟁점임대주택의 임대차내역은 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점임대주택이 청구인 배우자의 보유기간 동안 계속해서 주거용으로 사용되었다는 사실에 대해서는 양측 간에 이견이 없다.

＜표2＞ 쟁점임대주택의 임대차내역

 

(3) 청구인의 종전주택에 대한 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 ＜표3＞과 같다. 소득세법

＜표3＞ 종전주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역

 

(4) 국세청 통합정보시스템에 따르면 청구인의 배우자는 종전주택의 양도일 이후인 2019.4.19. 쟁점임대주택 소재지를 사업장, 업종을 주택임대업, 개업일을 2019.4.19.로 하여 쟁점임대주택과 관련하여 사업자등록을 신청한 것으로 확인된다.

 

(해설) 종전주택을 2018.12월 양도 후 임대주택에 대해 2019.4월 사업자등록을 신청하였으니 양도 당시는 1세대 2주택으로...ㅜㅜ 적용받을 겁니다. 임대주택은 처음 매수 시부터 임대용으로 사용하시려고 계획하셨던 것 같습니다.

 

(5) 기획재정부에서 발간한 2019년 개정세법 해설책자를 보면 「소득세법」제168조 제1항을 아래와 같이 개정한 것으로 나타난다.

 

(해설) 새로 사업을 시작하는 사업자는 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라(추가)’ 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다면서(법), 주택임대사업을 하려는 자는 제1항에 따른 사업자등록신청서를 제출할 때 기획재정부령으로 정하는 임대주택명세서를 첨부해야 한다(시행령 이하 생략)고 강제성을 부여하였군요. 하지만 이 사례에서 나온 분께서는 사업자등록을 조금 늦게하셨죠.

 

(6) 청구인이 제출한 기획재정부에서 2019.12.17. 발표한 “주택시장 안정화 방안” 보도자료에 따르면 조정지역 내 다주택 보유자가 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 2019.12.17.부터 2020년 6월말까지 양도분에 대해서는 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 안내하고 있다.

 

(해설) 이 분은 중과배제나 장기보유특별공제가 문제가 아니라 1세대 1주택으로 인정받아야 세액이 크게 줄어듭니다.

 

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」제155조 제20항에서 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 장기임대주택과 관련하여 양도일 현재「소득세법」제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 명문으로 규정하고 있는데, 청구인의 배우자는 쟁점임대주택을 임대하고 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록을 한 사실이 없고, 청구인도 이에 대해서는 이견이 없는 점, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 특례대상에 해당되지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

(해설) 아쉽지만 비과세 등 혜택을 적용할 때는 엄격하게 판단하니 요건에 안맞으면 어쩔 수 없다라는게 결정 요지입니다.

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총평하자면 본의아니게 임대사업자등록을 안한 것 같지만 법에 안맞으니 어쩔 수 없었다가 결론입니다. 너무 안타깝네요. 위 사례처럼 양도소득세는 비과세가 배제되었거나 잘못 신고했을 때 다가오는 후폭풍이 굉장하니 항상 주변 세무대리인 등과 평소에 상의하셔서 진행하시길 바랍니다. 관련 심판례의 전체 본문은 조세심판원 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 감사합니다!