매매계약서가 있었지만 양도소득세 신고 시 꼭 제출하지 않는 이유?

매매계약서가 있었지만 양도소득세 신고 시 꼭 제출하지 않는 이유?

(부제 : 쟁점아파트의 취득가액을 실제 매매계약서상 거래가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 등, 조심 2020부8445 (2021.02.24))

안녕하세요? 프로개꿀러입니다. 사람들이 과세관청과 왜 싸우는지를 궁금해하고 저도 공부할 겸 심판례 등를 읽어드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 오늘 다뤄볼 심판례는 취득가액으로 다툼이 있었던 심판례인데 복잡해보이지만 읽어보면 내용은 단순합니다. 양도소득세 신고 시 취득가액을 확인할 수 없었다고 주장하며 환산가액으로 취득가액을 산정했는데 과세관청 전산자료에 경정내역이 걸려 부랴부랴 실제 계약서를 제출하게 된 케이스입니다. 아래 결정례 요지를 보면서 같이 살펴보시죠.

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○ 사실관계 및 판단

 

(1) 청구인이 쟁점아파트의 양도와 관련하여 2020.2.9. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양도가액을 OOO으로 하고, 취득가액을 환산가액인 OOO으로 하여 양도소득금액 OOO을 산정한 후, 양도소득세 OOO을 예정신고·납부한 것으로 나타난다.

 

→ (해설) 양도소득세는 양도차익(양도가 - 취득가)에 대해 과세하는 것이나 옛날에 취득한 물건이기에 취득을 얼마에 했는지 기억이 잘 나지 않아 환산가액으로 한 듯 합니다.

 

(2) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점아파트의 전소유자가 1996.7.18. 쟁점아파트를 매매를 원인으로 취득하여 7개월 정도 보유하다가 1997.2.21. 청구인에게 매매를 원인으로 소유권을 이전하였고, 청구인은 2019.12.19. OOO에게 매매가액 OOO에 양도한 것으로 나타난다.

 

→ (해설) 과세관청에서는 당연히 등기사항 자료를 떼서 이 청구인이 언제 매입했는지 등을 확인해봤겠죠? 물건과 관련해서 양도소득세 신고 된 내역이 있는지도 살펴봤을 겁니다.

 

(3) 국세통합전산망 조회자료상 쟁점아파트의 전소유자가 쟁점아파트를 청구인에게 양도하고 관할 세무서장에게 양도소득세 사전신고를 한 내역과 관할 세무서장이 전소유자의 양도소득세를 경정·결의한 내역은 아래 ＜표1＞과 같은바, 전소유자는 당초 1997년 2월 양도가액을 OOO으로 신고하였고, 관할세무서장은 1999년 8월 양도가액을 OOO으로 증액하여 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다.

＜표1＞ 전소유자의 부동산양도 사전신고내역 및 관할세무서장 경정내역

 

→ (해설) 전 소유자가 팔고 나서 양도소득세를 신고한 내역이 있었는데, 세무서장은 신고 내역이 적법하지 않다고 생각하였는 지 그대로 인정하지 않고 양도가액을 증액하였나보네요.

 

(4) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인의 쟁점아파트 양도 관련 양도소득세 예정신고분에 대하여 전소유자의 양도소득세 결정결의서상 양도가액을「소득세법」제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제1호에 따라 쟁점아파트의 취득가액으로 적용하여 아래 ＜표2＞와 같이 청구인의 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 증액 경정한 것으로 나타난다.

＜표2＞ 청구인의 양도소득세 예정신고 내역 및 처분청 경정내역

 

→ (해설) 예전 전산에 양도소득세 양도가액이 경정된 이력이 있으니 바로 그 금액을 적용해서 부과하였습니다. 전 소유자의 양도가액은 현 소유자의 취득가액이라 볼 수 있으니까요.

 

(5) 청구인의 쟁점아파트 취득시기(1997.2.21.)를 전후한 기준시가 조회자료 등에 의하면, OOO으로 나타나는데, 취득일인 1997.2.21. 해당 기준시가는 OOO으로, 전소유자의 관할세무서장이 양도가액으로 경정한 OOO보다는 높은 것으로 나타난다.

 

→ (해설) 기준시가 > 경정양도가액이라면, 전 소유자가 너무 싸게 판게 아닌가, 이 경정된 금액이 맞나 하는 의심이 되기 시작합니다. 보통 양도가액이 기준시가보다 훨씬 높거든요.

 

(6) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 처분청 조사담당자가 2020년 6월경 전소유자에게 전화하여 쟁점아파트의 매매가액에 대하여 문의를 하였는데, 전소유자는 구체적인 매매가액이 기억나지는 않으나, 1997년 당시 서울로 직장을 옮기게 되어 급매로 쟁점아파트를 매도하면서 손해를 보고 팔았다고 진술하였고, 전소유자의 주민등록초본상 전소유자가 1996.7.31. 쟁점아파트에 전입하였다가 1997.2.18. 전출하여 서울로 주소를 옮긴 것으로 확인된다고 하였고, 또한 OOO의 1996.12.14.자 “신도시 입주민 양도세 중과 위기 … 아파트 매매 부진” 제하의 기사에서 1996년 당시 OOO 조성 이후 입주가 본격화되면서 쟁점아파트가 소재했던 수영구는 물론 해운대구의 기존 아파트 가격이 4～5년 전보다 최고 38%까지 하락했던 것으로 나타난다고 하였는데, 처분청이 취득가액으로 경정한 OOO이 당시 고시된 쟁점아파트의 기준시가에 비해 낮기는 하였으나, 매매 당시 전소유자의 상황과 OOO 아파트 시세 동향 등을 고려하면 쟁점아파트가 당시 기준시가보다 낮은 가격으로 매매되었던 사유가 있었던 것으로 보인다고 하고 있다.

 

→ (해설) 부산 수영구에 있던 아파트가 당시에 가격이 급속도로 떨어지고 있었나봅니다. 그래서 싸게 팔고 서울로 가게 되었다고 전 소유자분께서 유선으로 진술해주셨네요.

 

(7) 한편, 청구인은 쟁점아파트의 실지취득가액이 OOO이라고 주장하며 아파트매매계약서 원본과 매매대금 관련 영수증 원본, 법무사 영수청구서와 등록세 영수증 원본을 제시하였는바, 계약일이 1996.12.18.로 기재된 매매계약서 원본에는 쟁점아파트 매매대금이 OOO으로 기재되어 있고, OOO에서 중개거래를 한 것으로 기재되어 있으며, 영수증 원본에는 전소유자인 OOO의 대리인 OOO이 OOO을 영수한 것으로 인장이 날인되어 있고, 법무사 영수청구서에는 과세표준액란에 채권최고액 금 OOO이, 등록세 영수증에는 과세표준이 OOO으로 기재되어 있다.

 

→ (해설) 불복과정에서야 증빙을 제출해주시는 경우가 있습니다. 이러면 보통 다시 확인해보라고 하는 재조사 판정 또는 청구인 말이 맞다고 하는 경정 판정이 나게 돼죠.

 

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 실제매매계약서상 거래가액인 OOO을 실제 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장이고, 처분청은 전소유자의 양도소득세 결정결의서상 양도가액인 OOO이 쟁점아파트의 실제 취득가액이라는 의견인바, 청구인이 쟁점아파트의 실제 취득가액이 OOO이라고 주장하며 계약금과 중도금, 잔금 지급시기와 거래를 중개한 공인중개사가 구체적으로 기재된 아파트매매계약서 원본과 전소유자의 대리인 OOO이 작성한 매매대금 관련 영수증 원본 등 객관적인 증빙을 제시하고 있는 점, 전소유자의 주소지 관할 세무서장이 경정한 양도가액OOO은 청구인의 취득일(1997.2.21.) 기준 기준시가인 OOO보다 낮아 통상적인 사례에 비추어 비합리적으로 보이는 점 등에서 청구인이 제시하는 거래가액이 실제 취득가액이라는 청구주장에 일응 타당성이 있어 보이므로, 따라서 처분청이 청구인이 제시한 아파트매매계약서 원본과 매매대금 영수증 원본 등이 쟁점아파트 거래와 관련하여 실체적 사실관계에 부합되는 것인지 여부를 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

→ (해설) 역시 금액 주장이 다르니 다시 확인해보라는 재조사 판정이 났습니다.

 

(9) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 납세자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 가산세를 부과할 수 없다 할 것인바(대법원 2011.4.28. 선고 2010두16622 판결, 같은 뜻임), 청구인이 당초 양도소득세 예정 신고시 제시하지 않았던 취득 당시 실제 매매계약서 원본과 영수증 원본 등을 이 건 심판청구 시 제시하고 있을 뿐만 아니라, 당초 취득가액이 불분명하여 환산가액으로 신고할 수밖에 없었다는 부분에 대하여 구체적인 입증을 하지 못하고 있으므로, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 취득가액을 환산가액으로 하여 신고한 데에 청구인의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 보기 어렵다고 판단된다.

 

→ (해설) 실제 매매계약서는 이미 갖고 계셨을 것이라 추측됩니다. 다만 환산취득가액보다 금액이 낮았기에 처음에 제출을 안 하셨을 것 같고, 전산에 남아있던 경정가액이 너무 낮았기 때문에 실 금액을 가지고 왔던 것 같습니다. 가격을 정리하면 환산취득가액(당초제시) > 실제거래가액(원 자료) > 경정가액(과세관청 전산 자료)였겠죠?

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해당 사건 요약 정리

이상으로 가볍게 해설해 드렸는데, 종종 이렇게 쟁점별로 사람들이 어떻게 불복하는지 보여드릴 수 있는 시간도 가져보겠습니다. 관련 심판례 본문 전체는 조세심판원 홈페이지에서 찾아보실 수 있습니다. 감사합니다!