건물주들이 건물을 가지고 법인을 만들어 상속, 증여하는 이유는?

여러분들은 건물주가 되고 싶어하시지만 혹시 건물주들이 어떻게 절세를 하기 위해 공부해보신 적이 있으신가요?

여러분들이 보시는 역세권 건물들의 등기부등본을 떼어보면 대부분 소유주가 법인으로 되어있다는 것을 알 수 있으실겁니다. 그렇다면 건물 소유주가 왜 개인이 아니고 법인일까요? 저도 세무사 시험을 딴 후에 얼마되지 않은 시점에서는 왜 이 건물을 법인으로 운영하는 건지 알 수가 없어 고민을 많이 했던 적이 있습니다.

오늘은 건물주들이 건물을 그냥 갖고있지 않고 법인으로 만드는 이유에 대해 증여 측면에서 알아보겠습니다. 증여세 측면에서 장점은 의외로 명확합니다.

 

 

바로 비상장주식으로 자녀 또는 손자녀들에게 증여하기가 쉽다는 것이죠

최근 국세청에서 꼬마빌딩을 자녀 또는 손자녀들에게 증여하면 감정평가를 다시 해서 시세에 맞게 건물가액을 다시 산정하고 기존에 기준시가 등으로 산정했던 증여세를 재계산하겠다는 보도자료 등을 보셨을 겁니다.

상속･증여세 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내(2020. 1. 31., 국세청)
□ (시행배경) 상속･증여세는 시가 평가가 원칙이나, 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가되어 형평성 논란이 있어 왔습니다.
 ○ 이에 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 높이기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.
□ (법령개정) ’19년 2월 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 평가기간 이후 법정결정기한까지의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적기반이 마련되었습니다.
□ (평가대상) 비주거용 부동산 및지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 하며,
 ○ 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획입니다.
□ (평가절차) 감정평가는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고, 평가가 완료된 후에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정가액으로 상속･증여 재산을 평가하게 됩니다.
□ (기대효과) 감정평가사업의 시행으로 꼬마빌딩 등에 대한 상속･증여세 과세형평성을 높이게 될 것으로 기대되며,
 ○ 납세자의 자발적인 감정평가를 유도하여 자산가치에 맞는 적정한 세금을 신고･납부하는 등 성실납세 문화 확산에도 도움이 될 것입니다.

감정가액은 주변 시세에 따라 움직이기 때문에 최근 부동산이 많이 오르게 되면 감정가액도 자연스레 같이 오르게 됩니다. 기준시가는 통상적으로 감정가액의 60~70%이기 때문에 수십억 대의 건물이라면 증여세 50%를 적용해서 수억 원이 왔다갔다하고, 수백억 대의 건물이라면 수십억 원의 세액이 왔다갔다하게 됩니다.

 

 

건물이 비상장주식이 되면 장점은?

건물이 법인이 되어 비상장주식으로 된다면 이제 증여할 때에는 주식으로 증여하게 됩니다. 부동산의 주인이 되나 부동산을 재산으로 가지고 있는 주식이나 사실상 동일하기 때문입니다. 이 때 주식을 증여하는 경우에는 여러명에게 균등하게 증여할 수 있다는 장점이 있습니다. 부동산도 공동명의로 하는 방식으로 증여할 수 있겠지만, 어차피 건물을 팔지 않을 것이라면 주식으로 이전하는 것이 훨씬 편리합니다.

상속세및증여세법 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 주식등의 평가
가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.
나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

상속세및증여세법 시행령 제54조(비상장주식등의 평가) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
3. 법인의 자산총액 중「소득세법」제94조제1항제4호다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

또한 주식을 증여할 때에는 주식의 '순자산가치'를 기준으로 증여가액이 정해지게 됩니다. 처음에 건물을 주식으로 만들 때의 건물 가액이 몇십 년이 지나더라도 초기의 금액 그대로 건물을 증여할 수 있게 되는 것입니다. 건물을 가지고 있으면서 월세 수입을 배당으로 잘 받고 있다가 자손들에게 물려줄 때에는 이만한 절세는 없다고 생각합니다.

 

 

 

건물이 비상장주식이 되면 장점만 있고 단점은 없는가?

물론 이렇게 증여하게 되면 건물 가액은 처음에 내가 법인으로 만들었을 때 금액으로 계속 남아있기 때문에 추후 건물을 양도하게 되면 양도차익이 엄청나게 많이 나옵니다. 양도차익은 양도가액에서 초기 취득가액을 빼는 것으로 정해지게 되는데, 위 처럼 건물을 직접 증여할 때 감정평가되어 금액이 높아진 경우와 달리 주식으로 만들어진 경우에는 건물 가액이 높아진 적이 없었기 때문입니다. 

하지만 이런 경우에도 단 하나만 주의한다면 걱정할 것이 없습니다. 바로 '팔지 않으면' 되는 것이죠. 토지는 한정적이고 인플레이션이 이루어짐에 따라 자산의 가치는 지속하여 증가합니다. 이에 따라 받게 되는 임대료도 계속 증가하게 되는데 증여를 목적으로 하는 좋은 입지의 건물이라면 충분히 건물을 법인에 출자하여 비상장주식으로 전환시키고, 이를 자녀들에게 물려주는 것이 부를 유지하는데 효율적이라고 생각합니다.

물론 이 방법도 추후 세법 등이 개정되어 증여할 때 실질적으로 부동산으로 볼 수 있는 비상장주식도 평가를 해야된다면 더이상 써먹을 수 없게 되겠지만 현재까지는 이 방법이 가장 효과적입니다. 

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