[부동산 세제] 서울 아파트 주거비용 계산한 과정 소개

[부동산 세제] 서울 아파트 주거비용 계산한 과정 소개

안녕하세요? 프로개꿀러입니다. 2020.2.10. 기준 서울 아파트 중위가격이 9억4798만원이라는 기사가 나온 적이 있었는데요.

(관련 기사) https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/02/27/2020022700061.html

서울 아파트 중위가격 9억4798만원

당연히 서울 집 값이 비싼 것은 잘 알고 계시겠지만, 서울에서 직장을 잡고 거처를 마련해야되는 사회초년생 여러분들의 경우 서울을 포기하고 경기도로 잘 알아봐야하는 생각을 자연스레 많이 하실 것 같습니다. 저도 예전에 그런 생각을 많이 했었지만 학교다닐 때 경기, 인천에서 학교까지 통학했던 걸 생각하면 서울 내에서 다니는 것보다 시간이 1시간정도 더 소요돼고 서울에 직장이 있으니 서울에서 다니는게 낫겠다는 생각이 들어 서울에 전세 등으로 거주하는 것으로 생각을 바꿨습니다.

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그런데 걱정이 되는 것이 전세만 하더라도 5~6억이나 하는데, 그만한 대출이 잘 나올 것 같지도 않고 물량도 별로 없는 등의 이유로 제가 살기에 마땅한 집을 찾을 수 없어 고민이 많이 돼었습니다. 다만 반전세로 알아보니 물량이 종종 있길래 제 나름대로 주거비용을 계산해보았습니다. 계산 결과는 그렇게 나쁘지 않아 현재 서울에서 반전세로 살고 있습니다. 여러분들께도 제 계산과정을 보여드리면 좋을 것 같아 다음과 같이 공유해드립니다. 대출이율, 보유자금 등 각자 상황이 다르니 본인의 상황에 맞추어 맞는 주거형태, 장소를 선택하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

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□ 서울에 적당한 아파트를 전세 5억원 정도에 들어갈 계획 수립

1. 계산과정 (서울 아파트 전세 5억원 임차 기준)

  1) 보증금(전세자금대출 4억원 + 보유자금 1억원) ▶ 전세자금대출이자 연 1천만원

   - ⓵ 전세자금대출에 대한 소득공제 min(1천만원*0.4, 300만원) * 세율 15(과표 46백만원 이하) 또는 24%(46백만원 초과) = 세액공제효과 45만원 또는 72만원

  → 연 부담액 : 1천만원 – 45 or 72만원 = 955만 또는 928만원

 

  2) 보증금(전세자금대출 2억원 + 보유자금 5천만원) + 월세 52만원 ▶ 전세자금대출이자 연 5백만원 + 연세 624만원

   - ⓵ 전세자금대출에 대한 소득공제 min(5백만원*0.4, 300만원) *세율 15(과표 46백만원 이하) 또는 24%(46백만원 초과) = 세액공제효과 30만원 또는 48만원

   - ⓶ 월세세액공제 12% 적용 => 624만원*0.12 = 748,800원(총급여 55백만원 이상인 경우 624만원*0.1=624,000원)

→ 연 부담액 : 1,124만원 – 104.8만원 or 110.4만원 = 1,019.2만 또는 1,013.6만원

 

※ (참고) 전세자금대출금리 2.5%라면 2.5억 빌릴 때 연 상환이자 6,250,000 = 월세(1/12) : 520,833 환산 가능

2. 결 론

  - 전세로 임차하는 것이 이론상으로 연간 약 50~80만원정도 유리

  - 그러나, 여러 조건이 부여될 때 반전세(전세+월세)도 그렇게 나쁜 선택이 아닐 수 있음.

   1) 전세자금대출을 4억원까지 대출해주는 지 여부 : 전세자금대출이라 하더라도 월봉급액에 따라 과도한 금액은 대출이 불가할 수 있음

   2) 이미 청약저축을 꾸준히 납입하고 있어 전세자금대출 공제가 적용될 여지가 없거나 적은 경우 : 청약저축 + 전세자금대출 공제의 합이 최대 300만원이므로 추가적인 소득공제 효과가 없을 수 있음

3. 관련 법령

□ 소득세법 제52조(특별소득공제)

④ 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대(이하 제5항에서 “세대”라 한다)의 세대주(세대주가 이 항, 제5항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)로서 근로소득이 있는 거주자가 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)을 임차하기 위하여 대통령령으로 정하는 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에는 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액(이하 이 항에서 “한도초과금액”이라 한다)은 없는 것으로 한다. <개정 2012. 1. 1., 2013. 1. 1., 2013. 8. 13., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2020. 12. 29.>

 

□ 조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등)

② 근로소득이 있는 거주자(일용근로자는 제외한다)로서 「소득세법」 제20조제2항에 따른 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하이며 해당 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가 2022년 12월 31일까지 해당 과세기간에 「주택법」에 따른 주택청약종합저축에 납입한 금액(연 240만원을 납입한도로 하며, 제3항에 따른 소득공제 적용 과세기간 이후에 납입한 금액만 해당한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 과세기간 중에 주택 당첨 등 대통령령으로 정하는 것 외의 사유로 중도해지한 경우에는 해당 과세기간에 납입한 금액은 공제하지 아니한다. <개정 2011.12.31, 2014.12.23, 2015.12.15, 2016.1.19, 2017.12.19, 2018.12.24, 2019.12.31>

1. 삭제 <2016.1.19>

2. 삭제 <2016.1.19>

 

□ 조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제)

① 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제87조제2항 및 「소득세법」 제52조제4항ㆍ제5항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 6천만원을 초과하는 사람은 제외한다)가 대통령령으로 정하는 월세액을 지급하는 경우 그 금액의 100분의 10[해당 과세기간의 총급여액이 5천500만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천500만원을 초과하는 사람은 제외한다)의 경우에는 100분의 12]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다. 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. <개정 2017. 12. 19., 2020. 12. 29.>

② 제1항에 따른 공제는 해당 거주자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청한 경우에 적용한다.

③ 제1항에 따른 공제의 적용 등과 관련하여 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2014. 12. 23.]