누구나 한번쯤은 고민해봤을 주택담보대출(주담대) 정보, 주담대 추천

카카오뱅크에서 새롭게 주택담보대출 상품을 내놓는 등 연초부터 은행들이 주택담보대출 상품을 유치하기 위해 홍보를 열심히 하고 있습니다. 연초가 되면 새롭게 대출 총량이 정해지기 때문에 은행들도 대출 여력이 생기기 때문입니다.

연말에 유독 힘들었던 주택담보대출 경험담

저도 첫 아파트를 구입하면서 주택담보대출을 실행할 지 또는 전세를 주고 그 돈으로 잔금을 치르고 다른 곳에 살지를 많이 고민해봤었습니다. 그런데 2022년부터 DTI가 시행되면 주택담보대출이 원하는 만큼 실행되지 않을 것 같아 어쩔 수 없이 주택담보대출을 알아보게 되었습니다. 그런데 주택담보대출은 연말에 받는게 굉장히 어렵다는 것을 새삼 체감하였는데, 대출총량이 거의 다 차게되니 2금융권 조차도 대출이 빠르게 마감되는 등 굉장히 당혹스러웠습니다.

2021년 말 입주지정기간 당시 카페 대출 상황

저는 결국 간신히 1금융권에서 3퍼센트 후반대의 5년 단위 고정금리로 35년 상환 원리금균등상환 대출을 내고 마무리 지을 수 있었습니다. 대출을 알아보는 과정에서 각종 커뮤니티 등에서 알아본 정보들을 공유해 드립니다.

신한은행 주택담보대출(집단대출) 실행 후기

참고로 이 날은 제 생에서 처음으로 큰 금액이 잠깐 들어왔다가 순식간에 날아가는 경험을 한 날이었습니다. 이런 것을 보면 아파트를 구입하는게 쉬운게 아니라는 것을 다시 한번 느낄 수 있는 것 같습니다.

주택담보대출의 장점, 주담대 장점

먼저 가장 큰 장점은 강제저축이라고 생각합니다. 요즘은 원리금균등상환 또는 원금균등상환이 거의 필수이기 때문에 의도치 않게 강제로 저축하는 효과가 생깁니다. 대출을 갚을수록 원금이 줄어들기 때문이죠. 더불어 아파트라는 자산 가치는 장기적으로 오르므로 현재 시점에서 확정된 돈을 빌린다면 결론적으로 본인 자산이 증식되는 효과를 가질 수 있습니다. 

다른 한 가지는 자금운용이 상대적으로 자유롭다는 데에 있습니다. 저는 35년 만기로 주택담보대출을 냈었지만 대부분의 은행에서는 3년 이후에 중도상환수수료 없이 미리 갚을 수 있게 해 두었습니다. 이 때 원금을 바로 갚던지 또는 이자만 1년 내고 원금을 갚던지(이를 '1년 거치'라고 함)는 상관 없습니다. 대출이 싫으신 분들은 1년마다 나오는 상여를 대출금 상환에 쓰셔도 무방할 것 같습니다.

주택담보대출의 단점, 주담대 단점

그러나 주택담보대출이 장점만 있는 것은 아닙니다. 은행 등으로부터 큰 돈을 빌리는 것이기 때문에 매월 나가는 돈이 상당합니다. 예를 들어 연 3%로 3억 정도 빌린다고 하면 35년 만기 원리금균등상환 시 매월 120만원 정도 갚아야 합니다.

대출 계산기 활용 예시 (연3%, 35년 만기 3억 빌렸을 때)

월에 300만원 버는 직장인이라고 하면 약 40%정도의 비율이 월급에서 고스란히 빠져나가게 됩니다. 정부에서는 DTI 비율을 적용해서 월에 300만원씩 벌면 40%(120만원)정도까지만 상환하여야 삶의 질이 낮아지지 않을 것이라고 생각하고 2022년부터 시행 중에 있습니다. 

주택담보대출 받기 전에 확인해봐야 할 것들, 주담대 실행 전 확인 필요 사항

(1) 보금자리대출, 디딤돌대출 가능 여부 확인

무조건 정부상품을 활용하는게 이득입니다. 저는 단독세대주인데다가 주택가격이 높아서 안타깝게도 활용하지 못하였지만 49제곱 등 적은 평수를 구매하시거나 지방 아파트 구입하셔서 요건이 맞으시는 분들이 꽤 계셨습니다. 정부상품은 연2% 내외에서 대출을 낼 수 있으므로 상당한 이익입니다. 

대출 계산기 활용 예시 (연2%, 35년 만기 3억 빌렸을 때)

저 위의 계산식에서 2%로만 바뀌어도 매월 갚아야 하는 금액의 수준이 굉장히 줄어듭니다. 저는 3억을 빌린 것을 가정해서 이자를 냈지만 보통 디딤돌이 해당하시는 분들은 2억 내외에서 대출이 실행되기 때문에 원리금상환이 체감상 훨씬 줄어듭니다.

(2) 주거래은행 문의

각 회사별로 주거래은행이 있습니다. 주거래은행에서는 주택담보대출을 취급하면서 별도 우대금리 등을 적용해주고 있는 경우가 많았습니다. 저희 회사도 신한은행이 주거래 은행이라 주택담보대출 우대해주는 것이 있었는데 비교해본 결과 신규아파트인지라 아파트집단대출이 대출이 상대적으로 더 쉬워서 집단대출을 선택하였습니다,

(3) 뱅크몰에서 알아보기

이거는 앱인데, 시중은행 주택/아파트담보대출, 전세대출금리를 한 번에 확인할 수 있습니다. 평점도 5점 만점에 4.3정도로 좋은 편이고 커뮤니티의 평가도 꽤 좋아 저도 한번 활용해본 적이 있습니다.

(4) 주담대 부수조건 등 확인하기

주택담보대출은 통상적으로 그냥 내주지 않고 각종 부수거래 조건이 붙습니다. 따라서 2번의 주거래은행을 통해 하라는 것이 그 이유입니다.

한편 더 중요한 조건이 있는데 은행에 따라 대출실행 전 전입신고의무가 있습니다. 대출 실행 후 전월세를 주려고 생각하시는 분들은 대출 실행 전 꼭 확인해보셔야 합니다.

주담대 관련 기타 사항

(1) 각종 보험사에서도 주택담보대출 가능

통상적으로 제1금융권, 넓게 보아 제2금융권 은행까지만 대출을 취급한다는 생각이 있으실텐데 삼성생명 등 각 보험사에서도 주택담보대출을 취급합니다. 때에 따라 보험사에서 취급하는 주택담보대출이 금리나 각종 조건이 좋은 경우가 있습니다. 따라서 은행에만 한정하지 마시고 보험사도 알아보시기를 추천합니다.

(2) 전월세퇴거대출 관련

원래 세입자를 두고 있다가 세입자가 나가게 되었을 때 집주인이 들어가고 싶다면 전월세퇴거대출이라는 것을 이용합니다. 전월세퇴거대출은 통상적으로 2개월~ 15일 전까지 신청하면된다고 상담원과 이야기 한 적이 있었는데 신용대출 등 기대출 여부에 따라서 내용이 많이 달라진다는 것을 알게 되었습니다.

(3) 퇴직자, 이직자 주담대 실행 관련

원칙적으로 3개월 이상 월급 받은 기록 또는 1년 이상 재직증명서를 가져와서 대출을 갚을 수 있는지 소득 증빙을 하고 있습니다. 다만 이직 등을 통해 재직기간이 짧으면 최근 3~6개월 정도 급여명세서 가지고 오라고 합니다. 이 부분도 은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다르므로 상담이 필요합니다.

(4) 대출갈아타기, 대환 관련

중도금대출을 내었거나 대환이 필요한 경우가 있습니다. 주담대를 낼 때 기 대출이 있으면 영향을 미치는게 일반적이지만 실행 당일 기존 대출을 갚는 조건으로 심사 및 승인이 가능합니다. 이 때는 심사할 때 상환되는 대출의 dsr은 빼고 계산 가능하지만 실행 당일 상환영수증 제출이 필수입니다.

(5) 재건축 주담대 관련

재건축을 앞둔 집 주담대가 있는데 철거하는 순간 갚아야 하는게 원칙이라고 합니다. 그러나 보통 이주비대출로 기존 주담대를 대환하고 있으므로 큰 문제는 생기지 않는다고 합니다.